 |
 |
|
ODPOWIADAMY NA WASZE PYTANIA
Strona [ 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 ]
| 1. Uprzejmie proszę o udzielenie odpowiedzi w sprawie umowy użyczenia. Mieszkam z żoną i dziećmi u moich rodziców, którzy są rencistami w mieszkaniu Administarcji Domów Publicznych w Gnieźnie. Głównym najemcą lokalu jest moja matka. Obecnie chcemy przeprowadzić remont lokali przez nas zajmowanych wraz z założeniem instalacji c.o. Jako, że są to duże wydatki będziemy mieli problem z ich odliczeniem, gdyż dochody z tytułu rent moich rodziców nie wystarczą na ich pokrycie. Czy musimy brać faktury tylko na głównego najemcę, czy można byłoby wprowadzić tutaj umowę użyczenia na mnie i brać w tym wypadku faktury na moją osobę. - 07.06.2002 |
| Zgodnie z art. 27a ust. 1 pkt 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176) odliczeń od podatku można dokonać - między innymi - w przypadku wydatków poniesionych na remont i modernizację budynku lub lokalu mieszkalnego, zajmowanego na podstawie tytułu prawnego. Tak stanowi ustawa. Wyjaśnienia wymaga pojęcie "zajmowanego tytułu prawnego". Przyjmuje się, że takim tytułem prawnym może być np. prawo własności, umowa najmu, podnajmu i również umowa użyczenia. Po zawarciu takiej umowy i spełnieniu warunków wynikajacych z ustawy o pod. doch. od o. fiz., będzie miał Pan możliwość skorzystania z ulgi remontowej. Oczywiście faktury powinny być wystawione na osobę korzystającą z ulgi, czyli Pana.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 2. Interesuje mnie czy mogę otrzymać premię gwarancyjną na zakup działki budowlanej, czy dopiero w jakimś stadium budowy? - 05.06.2002 |
Odpowiedź na Pana pytanie znajduje się w ROZPORZĄDZENIU RADY MINISTRÓW z dnia 7 maja 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania premii gwarancyjnej, a także jej zwrotu oraz trybu rozliczeń z bankami z tytułu refundacji wypłaconych premii (Dz. U. Nr 57, poz. 259z późn. zmianami), które jest aktem wykonawczym do ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 1996 r. Nr 5, poz. 32).
Rozporzadzenie szczegółowo wymienia sytuacje, w których właściciel książeczki mieszkaniowej może otrzymać premię gwarancyjną. Informacje na ten temat są również w naszym serwisie. Niestety, zakup działki budowlanej nie stanowi podstawy do ubiegania się o premię gwarancyjną. Aby ją otrzymać - w przypadku budowy własnego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym - zaawansowanie prac musi wynosić co najmniej 20% wartości kosztorysowej (par. 4 ust. 1 pkt 2). Dopiero od tego momentu może ubiegać się Pan o przyznanie premii gw. składając w banku PKO BP odpowiedni wniosek wraz z kompletem dokumentów (m. in. akt własności gruntu, decyzja o pozwoleniu na budowę, oświadczenie o zaawansowaniu prac). Dalszych informacje otrzyma Pan w Banku PKO BP.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 3. Interesuje mnie sprawa odliczeń podatkowych przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Czy te odliczenia aktualnie obowiązują i jeżeli tak to w jakiej wysokości? - 05.06.2002
|
| Kupując mieszkanie z rynku wtórnego nie ma możliwości skorzystania z odliczeń. Jak Pan wie, od 2002 roku w miejsce dużej ulgi (możliwość odliczania wydatków na budowę własnego mieszkania lub domu), pojawiło się nowe rozwiązanie. Obecnie istnieje możliwość odliczania od dochodu przed opodatkowaniem odsetek od kredytów budowlanych. Jest to jednak obwarowane licznymi ograniczeniami. Szerzej piszę na ten temat w dziale podatki. Uprzejmie proszę o zapoznanie się z jego treścią.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
| 4. Ulga remontowa na mieszkanie użyczone rodzinie - 18.11.2001.
W związku z artykułem z dnia 18.11.2001 chciałabym bardzo prosić o odpowiedź na poniższe pytanie. Czy Państwa zdaniem przysługuje ulga remontowa w przypadku kiedy osoba zamieszkująca lokal posiada umowę użyczenia i opłaca czynsz, którego częścią jest fundusz remontowy. Podstawą odliczenia w tym wypadku jest dowód wpłaty (zwykle jest to książeczka opłat) - jednak dowód wpłaty lub książeczka jest opatrzona imieniem i nazwiskiem właściciela mieszkania a nie osoby użyczającej.
- 03.06.2002 |
Zgodnie z art. 27a ust. 1 pkt 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176) odliczeń od podatku można dokonać - między innymi - w przypadku wydatków poniesionych na remont i modernizację budynku lub lokalu mieszkalnego, zajmowanego na podstawie tytułu prawnego, oraz wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Aby mogła Pani dokonać odliczeń - jako osoba zamieszkująca lokal na podstawie umowy użyczenia - należy spełnić warunki określone w ustawie.
W ust. 6 ustawodawca stwierdza, że "Wysokość wydatków na cele określone w ust. 1 ustala się na podstawie dokumentów stwierdzających ich poniesienie ...".
Dokumentem stwierdzajacym poniesienie w tym przypadku będzie książeczka opłat wystawiona na Pani matkę. A więc matka jako osoba wpłacajaca poniosła te koszty i wobec tego jest uprawniona do skorzystania z ulgi.
Jeśli to możliwe, proszę wpłacać na odrębnym dowodzie wpłaty lub - jeśli istnieje taka mażliwość - bezpośrednio w administracji umieszczając w pozycji WPŁACAJĄCY Pani dane, a w TYTULE WPŁATY odpowiedni opis.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 5. Mieszkam w bloku wybudowanym przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Jest to mieszkanie lokatorskie, a więc nie własnościowe, w związku z tym moje pytanie, czy mogę takie mieszkanie wynająć. Oczywiście o wszystkim poinformuję spółdzielnie, jednocześnie dochody z tytułu najmu chcę zgłosić do Urzędu Skarbowego. Czy są jakieś przepisy zabraniające wynajęcia takiego mieszkania? - 29.05.2002 |
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 Nr 98, poz. 1070) stanowi:
Art. 30. 1. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:
1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
1a. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.
Jeśli objął Pan już mieszkanie i następnie nabył Pan swoje własne M - podnajem będzie możliwy, gdy wyrazi na to zgodę właściciel. Tak więc odpowiedzi na pytanie należy szukać w zawartej z TBS umowie najmu bądź w innych wewnętrznych aktach prawnych (np. statut).
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
6a. Czy moi rodzice po zrzeczeniu się na moją korzyść (w formie darowizny) mieszkania będę mogli nadal korzystać z tzw. wielkiej ulgi budowlanej(korzystają już z niej od 1999 roku)?
6b. Czy korzystanie z tej ulgi ma trwać tylko do 2004 ( w ich przypadku nie będą w stanie i tak wykorzystać limitów)?
- 21.05.2002 |
| Ad. 6a. Ustawodawca nie uzależnia korzystania z dużej ulgi od posiadania nieruchomosci przez określony czas. Inaczej mówiąc - nie ma to wpływu na możliwość dalszego korzystania z dużej ulgi.
Ad. 6b. Jeśli odliczenie należne z racji wydatków poniesionych w danym roku jest wyższe, niż podatek należny od danej osoby/małżeństwa - wówczas nadwyżkę nie pokrytą podatkiem wolno odliczyć od podatku w roku następnym lub w latach następnych, aż do pełnego odliczenia. Pewne ograniczenie w tej kwestii wprowadziły zmiany obowiązujące od 2001 roku. Polegają one na tym, że jeśli dana inwestycja mieszkaniowa została rozpoczęta po 1 stycznia 2001r. - będzie można z racji wydatków na nią ponoszonych korzystać z odliczenia tylko przez 4 lata. Jeśli dobrze zrozumiałam - w opisanym przez Pana przypadku inwestycja została rozpoczęta przez tą datą, a więc nie ma żadnego ograniczenia czasowego, gdy chodzi o okres dokonywania odliczeń. Rodzice mogą w granicach waloryzowanych corocznie limitów dokonywać odliczeń przez cały okres budowy, choćby trwał kilkanaście lat.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 7. 16 września 94 roku nastąpiła warunkowa sprzedaż nieruchomości od chodzieskiej spóldzielni handlowo produkyjnej \"samopomoc chłopska\". Został sporządzony akt notarialny nr 6559/94. Zostały wniesione opłaty za działkę w określonej wysokosci + op. skarbowa i taksa notarialna. 8 lutego 95 roku została sporządzona umowa o przeniesienie własności, został sporządzony nast. akt notarialny nr 821/95. Dnia 19 czerwca 2000 roku nieruchomość została sprzedana. Dostałam wezwanie z urzędu skarbowego odnośnie zapłaty podatku dochodowego od sprzedanej nieruchomości. Od kiedy liczy się pięcioletni okres sprzedaży - czy od warunkowej umowy sprzedaży, czy od umowy o przeniesienie wlasności? - 20.05.2002 |
| Moim zdaniem piecioletni okres należy liczyć od końca roku, w którym nabyła Pani nieruchomość (umowa o przeniesienie własności miala miejsce w lutym 1995).
W tej sytuacji należy rozpocząć odliczanie tego okresu od końca 1995roku. Pierwszy rok minie 31.12.1996, 2-gi 31.12 .97, ..., 5-ty - 31.12.2000. Inaczej mówiąc sprzedając nieruchomośc w 2001 roku nie zapłaci Pani 10% podatku.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 8. Podobno NSA orzekł w kwietniu br. ,że limit ulgi z tytułu budowy na wynajem określa sie na podstawie udziału we własności budynku, a nie- jak mi to rozliczył urząd skarbowy /2 lata temu/ - we współwłasności nieruchomości gruntowej. Różnica jest istotna- musiałam dopłacić znaczną kwotę podatku, a odwołanie w tej sprawie urząd skarbowy odrzucił. Podobno najnowsza interpretacja ma sygn. akt III SA 2935/00. - 14.05.2002 |
Rzeczywiście, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że limit ulgi przysługującej z tyt. budowy na wynajem określa się na podstawie udziału we własności budynku, a nie jak chcą organy podatkowe udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej. (sygn. akt III SA 2935/00).
Posiadam program prawniczy Lex Polonica Maxima, niestety jednak wersja majowa (czyli najświeższa) nie zawiera jeszcze tego orzeczenia. Z czasem napewno się pojawi wraz z pełnym uzasadnienie. Trudno mi powiedzieć, czy będzie to na początku czerwca, czy lipca.
Prawdopodobnie nie znajdzie Pani również tego orzeczenia w innym (moim zdaniem nieco słabszym) programie prawniczym Lex Omega. Poza tym ten program nie zawiera pełnej treści uzasadnienia. Tak więc proponuję uzbroić się w cierpliwość lub dotrzeć bezpośrednio do akt sprawy w sądzie.
Na dzień dzisiejszy mogę Pani jedynie streścić całą sprawę z przekazów prasowych:
- w II ub. roku małżeństwo G. wspólnie złożyło zeznanie podatkowe za rok 1999. W PIT D podatnicy wykazali wydatki z tyt. budowy na wynajem w wys. ponad 100 tys. zł.
Urząd skarbowy zakwestionował to rozliczenie i określił na nowo zobowiązanie podatkowe wraz z zaległoscią i odsetkami.
Podatnicy odwołali się od tej decyzji do izby skarbowej, w wyniku czego decyzja została uchylona.
Jedankże podatnicy nie zgodzili się z tezą izby skarbowej, że urząd skarbowy powinien przed wydaniem nowego roztrzygnięcia ustalić liczbę mieszkań przeznaczonych na wynajem we wszystkich budynkach znajdujacych się na danym gruncie.W dalszej kolejnosci urząd powinien określić ogólną kwotę odliczeń oraz kwotę przysługującą podatnikom uwzględniajac jej udział we współwłasności. Jak nakazała izba - tak urząd uczynił.
Jak łatwo się domyśleć - podatnicy ostatecznie złożyli skargę do NSA, w której nie zgodzili się z twierdzeniem, że kwotę odliczeń przysługujących im z tyt. ulgi na wynajem ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności gruntu. Ich zdaniem - błędne jest stanowisko izby skarbowej. Izba twierdziła, że pojęcie udziału we współwłasności dla celów tej ulgi nie powinno być interpretowane na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, ale na podstawie kodeksu cywilnego. Kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności budynku.
Izba w odpowiedzi na te argumenty dowodziła, że udział we współwłasności budynku na wynajem jest odpowiedniekiem udziału w nieruchomości gruntowej. Oprócz tego podkreślala, że w spornej sprawie brakowało wydzielenia w odrębną nieruchomość działek pod budowę poszczególnych budynków z mieszkaniami na wynajem. W tej sytuacji więc podatnikom prawidłowo uwzględniono udział we współwłasności całej nieruchomości oraz liczbę lokali na wynajem.
Sąd przyznał rację skarżącym podatnikom. Stwierdził, iż organy podatkowe naruszyły przepisy prawa materialnego, błędnie przyjmujac za podstawę wyliczenia limitu ulgi udział w nieruchomości gruntowej. Zdaniem NSA dzielenie ulgi może zachodzić tylko w zakresie udziałów w budynku, czyli liczby budowanych przez podatnikow lokali na wynajem.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 9. Na Państwa stronie znalazłem coś takiego, że jesli kupię mieszkanie w tym roku to będę mógł od podatku odpisywać odsetki z kredytu na zakup mieszkania. To jest to czy tego nie ma? - 13.05.2002 |
| Odpowiedź na pytanie brzmi: Jak Pan zapewne wie, od 1 stycznia 2002. nie można korzystać z dużej ulgi z tyt. zakupu nowego mieszkania. (Do końca ub. roku podatnik mógł odliczyć od podatku - w ramach limitu - odpowiednią kwotę.) Obecnie w to miejsce wprowadzono możliwość odliczania odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Szczegółowo omawiam ten temat w dziale podatki. Uprzejmie proszę o zapoznanie się z tymi informacjami.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 10. W roku 1997 w grudniu zaczęłam wpłaty do kasy mieszkaniowej. Czy kupując nowe mieszkanie w tym roku mogę jeszcze korzystać z dużej ulgi budowlanej? - 10.05.2002 |
Niestety nie. Od 1 stycznia 2002 roku nie ma możliwości korzystania z dużej ulgi z tyt. zakupu mieszkania. Zaś oszczędzanie w kasie mieszkaniowej od 1997 roku nie powoduje, że nabywa Pan prawo do odliczeń z tyt. zakupu mieszkania.
Szerzej piszę o tym w serwisie w dziale Podatki.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 11. Jestem wlaścicielką mieszkania wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej.
Czy mogę wystąpić z tej wspólnoty i zarządzać swoim mieszkaniem samodzielnie? - 18.04.2002 |
| Pojecie instytucji prawnej: "wspólnota miszkaniowa" określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe powstają ex lege ( czyli z mocy prawa) z chwilą, gdy zostają spełnione ustawowe przesłanki, tzn. gdy co do określonej nieruchomości pojawią się co najmniej dwie osoby, których prawa do lokali reguluje ustawa o własności lokali. Jako najmniejszą należy wymienić wspólnotę, jaką tworzą w dwulokalowym budynku dwaj właściciele lokali oraz wspólnotę, jaką stanowią - w razie wyodrębnienia w większym domu pierwszego lokalu - właściciel tego lokalu oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości (art. 4 ust. 1 ustawy). Inaczej mówiąc, do wspólnoty mieszkaniowej nie można się zapisać czy przystąpić; nie można też z niej wystąpić. W najbliższym czasie więcej uwagi poświęcę problematyce wspólnot. Zapraszam więc do częstego odwiedzania naszego serwisu.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 12. Znalazłem informacje wyjaśniające naliczanie lub nie stawki VAT przez developera za garaż. Czy mogliby Państwo wyjaśnić jaka zasada występuje przy wykupowaniu miejsca parkingowego (na działce osiedlowej). Pytam, ponieważ ten temat został ostatnio podniesiony na forum właścicieli, a nikt nie wie jaka jest wykładnia prawna (i czy w ogóle jest). Dodam, że miejsce nie było obowiązkowe, ale żeby parkować wewnątrz to należało wykupić. - 17.04.2002 |
| Trudno odpowiedzieć na to pyanie nie znając dokładnie sytuacji prawnej gruntu.
Aby uniknąć niepotrzenego rozpatrywania kolejnych sytuacji, proszę w pierwszej kolejności zadać to pytanie właściwemu urzędowi skarbowemu. (Każdy zainteresowany ma prawo zadać pytanie w swojej sprawie.) Urząd zobowiązany jest udzielić Państwu odpowiedzi. Wówczas należy szczegółowo zapoznać się z podstawą prawną wskazaną przez us. Jeśli pojawią się wątpliwości interpretacyjne - wówczas należy zbadać, jakie opinie na ten temat są w doktrynie, i na ile poparte są w orzecznictwie.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
13. Na stronie www.hetman.com.pl przeczytałam pani opinię na temat vatu od garaży. Zgadzam się z panią, ale w ustawie o własności lokali jest mowa o garażu, nie jest natomiast wymienione miejsce garażowe w garażu podziemnym. W jaki sposób można przekonać US, że miejsce garażowe powinno być traktowane tak jak garaż? Cytat z ustawy:
13a. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb z przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
13b. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
US argumentuje, że miejsce garażowe nie jest wydzielone trwałymi ścianami. - 17.04.2002 |
Niestety nie mam gotowej odpowiedzi na Pani pytanie. Jedyne, co mogę polecić, to:
13a. Proszę przejrzeć orzecznictwo do tego artykułu - jeśli ma Pani dostęp do programu prawniczego LEX albo Polonica Maxima Wydawnictwa LexisNexis. Proponuję drugi z wymienionych, ponieważ jest bogatsze orzecznictwo wraz z uzasadnieniem.
13b. Dobrze będzie również, jeśli zapozna się Pani z komentarzami do ustaw. Co prawda w US może Pani spotkać się z odpowiedzią, że pracownicy US "pracują na podstwie ustaw i innych aktów prawnych, a nie komentarzy", ale już na drodze sądowej (przed NSA) raczej liczą sie z opinią doktryny.
3) I koniecznie proszę doprowadzić sprawę do końca.
Moim zdaniem, ustawodawca mówi o trwałym wydzieleniu ścianami w przypadku samodzielnych lokali mieszkalnych. To nie ulega wątpliwości. Garaż i miejsce garażowe nie jest przecież lokalem mieszlanym. Dlaczego więc ma Pani udawadniać w us, że pomiędzy miejscami garażowymi są lub nie ma ścian?
W ust. 4 cytowanego artykulu ustawodawca stwierdza, że do lokalu przynależą jego części składowe. Przykładowo wymienia, co do nich zalicza się.
I tu ważna uwaga:
1) jest to przykładowe wyliczenie
2) które stanowi tzw. KATALOG OTWARTY. Oznacza to, że mogą być tu zaliczone jeszcze inne, co więcej - nawet gdyby do niego (lokalu) bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Poza tym, przeznaczenie zarówno garażu, jak i miejsca garażowego jest takie same. Jeśli więc garaż korzysta z "przywileju" w stawce VAT, to analogicznie powininno korzystać z tej stawki również miejsce garażowe.
Reasumując, obowiązek wydzielenia trwałymi ścianami w przypadku miejsc garażowych jest "wymyślony" przez us bez jakiejkolwiek podstawy prawnej. A tak na marginesie: przecież miejsca garażowe też są wydzielone (np. od piwnic) trawłymi ścianami.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
14. Mam do Państwa pytanie związane z zasadami wynajmu mieszkań na wolnym rynku. Przed trzema laty zawarłam umowę najmu z właścielem prywatnej kamienicy. Zgodnie z tą umową, czynsz miał być podnoszony o stopę procentową w wysokości ustalonej dla stawek czynszu lokali miejskich. Niedawno otrzymałam informację o zmianie wysokości stawki czynszu - wynajmujący podając przyczynę powołuje się na przepisy ustawy z czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Moje pytanie jest następujące:
1) jak mają się te przepisy w stosunku do umów zawartych przed wejściem ustawy - czy zapisy mojej umowy stały się nieważne?
2) jeżeli tak, to na jakiej podstawie mogę ustalić maksymalną stawkę wzrostu czynszu (nie wiem w jaki sposób ustalana jest wysokość odtworzeniowa lokalu)? - 16.04.2002 |
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 roku Nr 71, poz. 733) szczegółowo omawia zasady pobierania czynszu w umowach najmu lokali mieszkalnych. Jednakże podkreślenia wymaga fakt, że zasady te nie mają zastosowania do umów zawartych przed 10 lipca 2001 roku. Oznacza to, że w "starych" umowach najmu można podwyższać czynsz na dowolnych, ustalonych przez strony zasadach.
Art. 28 ust. 2 stanowi, że do dnia 31 grudnia 2004 r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy - czyli przed 10 lipca 2001 r. -, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Jeśli chodzi o pojęcie "wartość odtworzeniowa lokalu" to ustawodawca stanowi, że:
- Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
- Wojewoda ogłasza co 6 miesięcy w dzienniku urzędowym województwa - w drodze obwieszczenia - wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla poszczególnych powiatów znajdujących się na obszarze danego województwa. W wysokości wskaźnika uwzględnia się w szczególności przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalony na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego oraz własnych analiz. Oprócz tego, wskaźnik przeliczeniowy powinien uwzględniać wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych dla danego województwa w okresie poprzedzającym kwartał, na który jest ustalany.
Reasumując, definicje ustawowe mogą być skomplikowane, jednakże proszę "nie uczyć się ich na pamięć", a jedynie dotrzeć do intereującego Panią wskaźnika. Dalej nie powinno być problemu.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 15. Chodzi mi o interpretację dotyczącą udokumentowania wydatków w zakresie
stosowania dużej ulgi przy jednoczesnym wykonywaniu budowy przez dewelopera - zezwolenie budowlane opiewa na niego. Korzystam z dużej ulgi. Dokonałem zakupu domu w trakcie budowy u dewelopera pod koniec 2001r. Budowa zostanie ukończona w 2003 roku. Czy przed zasiedleniem i oddaniem budynku przez dewelopera istnieje możliwość dokonywania zakupów przez siebie pod kątem wykańczania domu (np. glazura żaluzje itp), czy też wszystkie zakupy muszą być dokonywane przez dewelopera i w ramach rozliczania ulgi honorowane będą tylko jego faktury? - 03.04.2002 |
Kwestia zaliczenia przez Pana wydatków w poczet "dużej ulgi" będzie miała miejsce w okresie od faktycznego odbioru wybudowanego domu (2003 rok) do dnia jego zasiedlenia. Za dzień zasiedlenia przyjmuje się datę zameldowania. Oczywiście będzie się to odbywało w ramach przysługującego limitu. Wielokrotnie poruszałam ten temat w serwisie.
Jeśli natomiast chciałby Pan teraz (tzn. w 2002 r., czyli przed odbiorem domu) dokonać zakupu np. glazury - trzeba to będzie zaliczyć w ulgę remontową. Tu proszę również zapoznać się z warunkami dokonania takich odliczeń. Na ten temat jest również kilka informacji w serwisie www.hetman.com.pl.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
16. Proszę o odpowiedź na następujące pytania:
16a. Do kiedy obowiązuje możliwość uzyskania premii gwarancyjnej?
16b. Jak długo (średnio) trwa likwidacja książeczki mieszkaniowej (do momentu uzyskania premii gwarancyjnej)? |
Ad.16a. Jak na razie bezterminowo.
Ad. 16b. W Warszawie trwa to ok. trzech tygodni. Jak długo może trwać to w innych miastach - tego dokładnie nie mogę Panu powiedzieć. Myślę, że ten termin nie powinien odbiegać zbytnio od "warszawskiego". Na wszelki wypadek proszę skontaktować się z bankiem PKO BP w Pana miejscu zamieszkania.
Ad. 16c. Tak, ale nie można tego uczynić bezpośrednio. Najpierw będzie musiał Pan scedować książeczkę na żonę, a następnie żona na teściową ( możliwość cesji w linii prostej). Na wszelki wypadek przesyłam Panu treść rozporządzenia:
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 20 lutego 2001 r.
Zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania premii gwarancyjnej, a także jej zwrotu oraz trybu rozliczeń z bankami z tytułu refundacji wypłaconych premii.
Na podstawie art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 1996 r. Nr 5, poz. 32 i Nr 106, poz. 496, z 1997 r. Nr 80, poz. 508 i Nr 103, poz. 652, z 2000 r. Nr 3, poz. 27 i Nr 122, poz. 1310 oraz z 2001 r. Nr 4, poz. 27) zarządza się, co następuje:
§ 1. W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 maja 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania premii gwarancyjnej, a także jej zwrotu oraz trybu rozliczeń z bankami z tytułu refundacji wypłaconych premii (Dz. U. Nr 57, poz. 259 i z 1997 r. Nr 144, poz. 963 - proszę również zapoznać się z tym aktem) wprowadza się następujące zmiany:
1) § 3 otrzymuje brzmienie:
"§ 3. 1. Premia jest udzielana na wniosek właściciela książeczki mieszkaniowej złożony w związku z:
- Ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, połączonym z wniesieniem wkładu mieszkaniowego.
- Nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
- Nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem:
- nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych,
- nabycia własności lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, do którego właścicielowi książeczki mieszkaniowej przysługiwał uprzednio inny tytuł prawny,
- Przystąpieniem do użytkowania wybudowanego własnego domu jednorodzinnego na warunkach określonych odrębnymi przepisami.
- Uzyskaniem własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w związku z wykonaniem umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego bądź w związku z budową budynku wielorodzinnego na gruncie stanowiącym własność właściciela książeczki mieszkaniowej.
- Uzyskaniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w drodze przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego bądź pomieszczeń niemieszkalnych,
- uzyskaniem własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia na członków własności domów jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym.
- Zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, którego budowa była finansowana przy udziale kredytu zaciągniętego w Banku Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego funduszu Mieszkaniowego.
2. Premia jest udzielana, jeśli czynność, o której mowa w ust. 1, miała miejsce na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.";
2) § 5 otrzymuje brzmienie:
"§ 5. Premię oblicza i wypłaca bank przy likwidacji książeczki mieszkaniowej, pod warunkiem że jej właściciel wystąpi z wnioskiem nie później niż w terminie 90 dni od dnia dokonania czynności określonej w § 3 ust. 1."
§ 2. Osobom, które złożyły wniosek o udzielenie premii gwarancyjnej w związku z dokonaniem przed dniem 24 kwietnia 2001 r. czynności, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia wymienionego w § 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, premia gwarancyjna jest udzielana na warunkach dotychczasowych.
§ 3. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 24 kwietnia 2001 r.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 17. Kupuję mieszkanie od developera. Zapłaciłem już całą kwotę i podpisałem umowć przedwstępną ( 11,2001r. ). Umowę ostateczną mam podpisać w kwietniu 2002r. Jednocześnie w styczniu 2002 sprzedałem dotychczasowe mieszkanie. Czy mogę potraktować pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania jako pieniądze zainwestowane w zakup nowego, zwłaszcza, że na nowe mieszkanie zaciągnąłem kredyt, który właśnie zamierzam spłacić. - 04.02.2002 |
Jeśli w listopadzie 2001 zapłacił Pan całą kwotę stanowiąca cenę nowego mieszkania należy sie spodziewać, że urząd nie przyjmie Pana wyjaśnień, że pieniądze otrzymane ze sprzedaży mieszkania uzyskane w styczniu 2002 przeznaczył Pan na zakup nowego mieszkania.Należało:
- W pierwszej kolejności sprzedać "wcześniej posiadane" mieszkanie.
- Złożyć w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży ze względu na planowaną inwestycję mieszkaniową.
- a następnie przeznaczyć otrzymane ze sprzedaży pieniądze na zakup nowego mieszkania.
W opisanym przypadku prawdopodobnie urząd nie będzie chciał przychylić się do Pana interpretacji.
Przypomnę jeszcze, że podatek od przychodu z odpłatnego zbycia, a więc sprzedaży i zamiany, trzeba płacić jeśli dochodzi do nich przed upływem wskazanego w ustawie okresu.
Między innymi, przy sprzedaży i zamianie spółdzielczego mieszkania własnościowego, spółdzielczego segmentu bądź domu lub mieszkania własnościowego w małym domu mieszkalnym - okres ten wynosi pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym mieszkanie zostało nabyte.
Jeśli więc był Pan właścicielem poprzedniego mieszkania przez dłuższy okres - odpada konieczność regulowania podatku od sprzedaży.
A ponadto:
Przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 r. Nr 80 poz. 350 z późn. zm.) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszt sprzedaży - Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 23 czerwca 1994 r. SA/Po 154/94 Przegląd Orzecznictwa Podatkowego 1996/2 poz. 53.
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
| 18. Uzupełnienie do poprzedniej odpowiedzi Pani Elżbiety Suchodolskiej - 07.02.2002 |
Uprzejmie informuję, że zmieniła się interpretacja Ministerstwa Finansów w przedmiocie złożenia oświadczenia o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży ze względu na planowaną inwestycję mieszkaniową (należało je złożyć w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości). Wiadomość tą podaje między innymi dziesiejsza Gazeta Prawna (czwartek, 07 02 2002r.).
Przez 10 lat obowiazywania ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku braku takiego oświadczenia podatnik był zoboiwązany do zapłaty 10% podatku. Obecnie - zdaniem Ministerstwa Finanansów - skuteczne określenie tego podatku przez urząd skarbowy możliwe jest dopiero po upływie dwóch lat, liczonych od dnia sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego - Pismo Min. Fin. nr PB/MK-033-02-4/02).
Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska
|
|
|
 |
|
G.I. "HETMAN" sp. z o.o. 04-210 Warszawa, ul. Ludwisarska 9
tel. +48 22 870-66-00; 01 i 03; +48 22 870-25-41
|
|
|
 |
