Lista najczęściej zadawanych pytań

Serwis informacyjny firmy deweloperskiej G.I. HETMAN

ODPOWIADAMY NA WASZE PYTANIA

Strona [ 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 ]

1. Kiedy wprowadzono trzyletnie limity na remont lub modernizację mieszkania lub budynku mieszkalnego? - 21.11.2002

W sprawie ulgi remontowej wyjaśniam, że trzyletnie limity na remont lub modernizację mieszkania lub budynku mieszkalnego wprowadzono od 1997 r.
Pierwszy okres dotyczył lat 1997- 1999, drugi rozpoczął się w 2000r. Limity szczegółowo podaje w serwisie www.hetman.com.pl. Tam też znajdują się podstawowe informacje na ten temat (łącznie z wykazem wydatków na remont i modernizację, o które zmniejsza się podatek dochodowy).

Przypomnę w tym miejscu, że odliczenia z tyt. ulgi remontowej i modernizacyjnej w okresie 2000-2002 r. może być dokonane w roku podatkowym, w którym suma wydatków poniesionych przez podatnika od początku stycznia 2000r. wyniesie co najmniej 462 zł. Nie ma natomiast obowiązku wydawania w każdym z lat (2000, 2001, 2002) minimalnej kwoty, która upoważniałaby potem do dokonywania odliczeń w ramach ulgi remontowej.

Na koniec podpowiem tylko, że jeśli inwestycja zostanie dobrze zaplanowana, to podatnik będzie mógł korzystać zarówno z obowiązującego do końca 2002r. limitu, jak i limitu, który zacznie obowiązywać od 2003r. Wystarczy np. do końca 2002r. zakupić materiały niezbędne do przeprowadzenia takiego remontu, a prace remontowe przeprowadzić już w 2003r.

W 2003-2005 limit wydatków na remont lub modernizację lokali mieszkalnych wyniesie 4.347 zł. Jednocześnie minimalna kwota wydatku uprawniająca podatnika do korzystania z tego odliczenia (chodzi o sumę wydatków poniesionych od początku 2003r. ) wynosić będzie 521,64 zł.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

2. Zwracam się z prośbą o pomoc w zdefiniowaniu w oparciu o obowiązujące przepisy "Powierzchni użytkowej mieszkalnej" Noszę się z zamiarem zakupu poddasza i adaptacji jego na cele mieszkaniowe. Nie możemy z właścicielem dojść do porozumienia co tak faktycznie należy rozumieć pod tym pojęciem. Projektanci twierdzą iż jest to powierzchnia podłogi danego pomieszczenia, inni zaś ("ludzie z branży") twierdzą, iż powierzchnia użytkowa to powierzchnia ("mająca") wysokość 2,2 m zaś przestrzeń pomiędzy od 1,4 m do 2,2 m liczona jest jako 50%. Niestety nie wiemy jak tą powierzchnię policzyć i za ile tak właściwie mam to poddasze kupić. - 19.11.2002

Niestety nie mam dla Pana jednoznacznej odpowiedzi. Sytuacja jest dość skomplikowana, ponieważ nie istnieje obowiązująca Norma obliczania powierzchni. Do kwietnia 1999r obowiązywała Norma PN-70/B-02365. Niestety, ani rozporządzenie MSWiA z dn. 04.03.1999r, ani ostatnie rozporządzenie MRRiB z dn. 03.04.2001r w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm dla budownictwa nie przedłużyło obowiązywania starej Normy, a co gorsza nie wprowadziło obowiązku stosowania Nowej PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych." Na domiar złego zasady obliczania powierzchni zawarte w starej i nowej Normie znacznie się od siebie różnią. Np. w starej Normie części pomieszczeń o wysokości do 1,40m nie były uwzględniane, o wysokości 1,40m do 2,20m były uwzględniane w 50%, a dopiero powyżej 2,20m w 100%. Poza tym wg starej Normy pomiarów należało dokonywać w świetle ścian surowych (bez wyprawy nie stanowiącej konstrukcji przegrody). Wg Normy ISO nie stosuje się podziału powierzchni w zależności od wysokości, a pomiarów dokonuje się w świetle ścian wykończonych. Generalnie należy przyjąć, że powinno stosować się takie zasady obliczania i obmierzania powierzchni na jakie umówią się strony, z takim jednak zastrzeżeniem, że te zasady powinny być jednakowe dla wszystkich pomieszczeń w obiekcie stanowiącym odrębną nieruchomość. Jest to szczególnie istotne przy obliczaniu udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. I tu może być dla Pana wskazówka na wybrnięcie z patowej sytuacji. Jak się domyślam budynek w którym zamierza Pan kupić poddasze już istnieje i ma określone parametry powierzchniowe. Wystarczy ustalić wg jakich zasad zostały obliczone powierzchnie pozostałych lokali w budynku i zastosować tą samą metodę do obliczenia powierzchni poddasza. Jeżeli budynek jest starszy niż 3 - 4 lata, jego powierzchnie najprawdopodobniej były obliczane wg starej normy, czyli tak jak twierdzili Pańscy "ludzie z branży".

Odpowiedzi udzielił Maciej Jędrzejewski

3. W czerwcu br. kupiliśmy na rynku wtórnym wraz z mężem mieszkanie (posiadamy własnościowe prawo do lokalu wraz z działką, na której został postawiony budynek). Jestem członkiem tej spółdzielni zaś mój mąż został zameldowany w lokalu. Zostałam poinformowana (zresztą zgodnie z prawdą), że nad nami mieszka starsza i spokojna osoba.
Niestety od września zamieszkał u niej młody człowiek (prawdopodobnie studiujący wnuczek), który zapewnia nam kaskadę muzyki prawie 12 godzin na dobę. Zaczyna się to ok. godz. 10 i trwa do godz. 22-23. Jesteśmy jeszcze młodymi ludźmi, ale naprawdę trudno zdobyć się na wyrozumiałość kiedy przez 3 m-ce nie możemy odpocząć po pracy we własnym domu (śpimy w zatyczkach do uszu:-), ba nawet trudno posłuchać radia, gdyż "wielka płyta" sprawnie przenosi hałasy z góry. Wielokrotnie staliśmy pod drzwiami sąsiadki, otworzono nam jedynie 3 razy, w tym podczas mojej drugiej wizyty młody człowiek zakpił mi w nos: "a co wezwie może Pani policje?". Wczoraj byłam tam po raz ostatni - moja niedosłysząca (na jej szczęście) sąsiadka spytała: "co, za głośno?".
Postanowiliśmy wraz z mężem doprowadzić do pozbycia się uciążliwego lokatora, w pełnym tego słowa znaczeniu. Nie widzę możliwości porozumienia się w tej sprawie.
Chcieliśmy niebawem powiększyć naszą rodzinę, ale nie wyobrażam sobie np. usypiania maleńkiego dziecka w takich warunkach skoro trudno psychicznie wytrzymać dorosłemu człowiekowi. Bardzo proszę o odpowiedź. - 19.11.2002

Członek może być wykluczony ze spółdzielni, gdy z jego winy dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami współżycia społecznego. Statut powinien bliżej określać przyczyny wykluczenia, którymi mogą być, między innymi,

uporczywe i rażące zakłócanie porządku domowego w spółdzielczym domu lub osiedlu,
niewłaściwe zachowanie członka czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali,

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego stanowi w art. 10 ust. 8, że nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego (spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali mieszkalnych) w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu. Lokatorem jest - obok najemcy - także osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności - art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Podstawą wykluczenia ze spółdzielni w tych przypadkach może być:
a) używanie - pomimo pisemnego upomnienia - lokalu w sposób sprzeczny z umową (przydziałem) lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbywanie obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, przez co korzystanie z innych lokali jest uciążliwe,

b) pozostawanie w zwłoce z zapłatą opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wykluczenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

c) wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania całego lokalu bez wymaganej zgody spółdzielni (por. odpowiednio art. 10 ust. 2 powołnej ustawy). Ta ostatnia przyczyna nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych; Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 czerwca 2001 r. orzekł o niekonstytucyjności art. 217 § 1 i 2 prawa spółdzielczego (K. 23/00, Dz.U. Nr 69, poz. 724), co oznacza, że członkowie dysponujący tym prawem nie podlegają żadnym ograniczeniom w wynajmowaniu i użyczaniu lokalu na rzecz osób trzecich, podobnie jak właściciele lokali. O wykluczeniu orzeka statutowo uprawniony organ spółdzielni (rada nadzorcza lub walne zgromadzenie) po wysłuchaniu członka.

Nie wdając się w głębsze rozważania - sprawa w praktyce nie jest łatwa. Zwracam Pani uwagę, że spełnione muszą być ustawowe przesłanki: określenia "rażąco lub uporczywie" wykracza przeciwko porządkowi domowemu ..., spowodować może, że lokatorom częściej braknie siły, niż dopną swego. Jednak proszę nie poddawać się. Na początek proponuję, by udała się Pani do spółdzielni mieszkaniowej i poprosiła o upomnienie źle zachowujących się sąsiadów. Często po interwencji ze strony spółdzielni problem maleje.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

4. Przychód ze sprzedaży mniej niż 5-letniego mieszkania wydałem na zakup działki budowlanej z rozpoczętą budową domu mieszkalnego (w akcie notarialnym - ściany i strop, do uznania budowy za budynek wg prawa budowlanego brakowało tylko dachu). Czy można potraktować tą budowę jako " część budynku mieszkalnego". Czy art. 47 kodeksu cywilnego dotyczący " części składowych rzeczy..." ma tu zastosowanie? - 19.11.2002

art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o pod. doch. od os. fiz. stanowi:
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na: a) nabycie budynku lub jego części,
b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
d) gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego
e) lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu w spółdzielni mieszkaniowej, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz
g) na budowę, rozbudowę, albo remont i modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Moim zdaniem:

budowa nie jest częścią składową (o której mowa w art. 47 kc) budynku mieszkalnego
zgodnie z ustawą Prawo budowlane (Dz.U.2000 Nr 106, poz. 1126) pod pojęciem budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
z kolei art. 47 kc - jeśli chodzi o rzecz, to najczęściej składa się ona z różnych elementów, które połączone tracą samodzielny byt i stanowią jedną całość. Tak jest np. w przypadku połączenia budynku z gruntem. Prawnym wyrazem tej łączności jest zakwalifikowanie tych przedmiotów połączonych jako części składowych. Oznacza to, że przedmioty te tracą samodzielny byt także w sensie prawnym, a więc przestają być odrębnymi rzeczami. Inaczej mówiąc, jeżeli rzecz stanie się częścią składową to nie może być ona odrębnym przedmiotem własności. Na podstawie art. 191 - wszystko, co zostało z gruntem połączone (w sposób naturalny lub sztuczny) dzieli los prawny tego gruntu. Wszystko, co zostało na gruncie wzniesione staje się - jako część składowa - własnością właściciela gruntu bez względu na to, kto i z czyich materiałów tego dokonał. I to nie ulega wątpliwości.

Jednak w ustawie o pod. doch. od os. fiz. wyliczone zostały konkretne przypadki przychodów wolne od pod. doch. Wśród nich nie ma kategorii: DZIAŁKA Z ROZPOCZĘTĄ BUDOWĄ - jest grunt pod budowę(pkt a) i sytuacja, gdy uzyskane przychody ze sprzedaży zostaną przeznaczone na BUDOWĘ (a raczej właściwszym słowem będzie: budowanie własnego budynku mieszkalnego - pkt g).

Prawdopodobnie interpretacja us nie jest dla Pana korzystna. Niestety, osobiście bardziej przekonuje mnie stanowisko us, choć sprawa nie jest do końca jednoznaczna. Dodam również, że przejrzałam komentarz do ustawy o pod. doch., orzeczenia i pisma Ministerstwa Finansów, ale nie znalazłam nic na ten temat. Oczywiście, nie chcę tym zniechęcać Pana do wyczerpania drogi prawnej w rozwiązaniu tego problemu. Uważam, że dopóki jest choćby cień nadziei - warto wyjaśnić sprawę.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

5. Korzystam z dużej ulgi budowlanej z tytułu budowy budynku mieszkalnego. W 2000r sprzedałem spółdzielcze własnościowe mieszkanie i nie zapłaciłem podatku przeznaczając uzyskaną kwotę w tym samym roku w całości na cele budowy. W trakcie kontroli wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży mieszkania pracownik urzędu skarbowego stwierdził, że kwotę należało wykazać w formularzu PIT-D jako przychód zwolniony i o wartość 10% od niej pomniejszyć przysługujące odliczenie od podatku. Czy ma rację? - 18.11.2002

Tak, urzędnik miał rację. Wypełniając zeznanie podatkowe za rok 2000 powinien Pan wypełnić punkt D3 z PIT/D - czyli wskazać pomniejszenia przysługującego odliczenia w związku z osiągnięciem przez podatnika przychodu zwolnionego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i b) ustawy (na podstawie art. 27a ust. 17 pkt 1 ustawy). art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w związku z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. b) stanowi:
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, między innymi: na budowę własnego budynku mieszkalnego
Z kolei art. 27a ust. 17 pkt 1 w związku z art. 27a ust. 1 lit. b) stanowi: Podatek dochodowy zmniejsza się, jeśli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe przeznaczone na - między innymi budowę budynku mieszkalnego. Kwotę przysługujących odliczeń od podatku na ten cel (tu budowa budynku mieszkalnego) pomniejsza się o 10% wydatków poniesionych na te cele, pokrytych przychodami zwolnionymi z opodatkowania na podst. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), czyli przychodem uzyskanym ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

6. W 1998 roku kupiłem mieszkanie, ale nie wykorzystałem całej ulgi podatkowej. Później w 1999 zacząłem oszczędzanie w KM i właśnie je zakończyłem. Ale odliczenia z tytułu oszczędzania w KM również nie wyczerpały limitu odliczeń. Czy obecnie (w 2002) kupując nowe mieszkanie od developera (za pieniądze z KM, ze sprzedaży mieszkania kupionego w 1998 i oszczędności/kredyt) będę mógł skorzystać z ulgi w ramach pozostałego limitu odliczeń? - 14.11.2002

Z dniem 1 stycznia 2002r. zlikwidowano - między innymi - dużą ulgę budowlana. Tak więc zakup mieszkania od developera w 2002r. nie podlega odliczeniu.
W miejsce zlikwidowanej ulgi zaczęła obowiązywać nowa ulga. Wspiera ona tych, którzy zaciągną kredyt (pożyczkę) na finansowanie inwestycji mającej zapewnić im własny dach nad głową. Ulga polega na odliczeniu od dochodu odsetek od zaciągniętego kredytu (pożyczki) - szerzej piszę na ten temat w dziale PODATKI "Ulgi podatkowe związane z nieruchomościami w 2002 roku" - 17.01.2002r. Jest ona obwarowana licznymi ograniczeniami. Dla przykładu, nie mogą z niej skorzystać ci podatnicy, którzy korzystali w przeszłości z dobrodziejstwa dużej ulgi (przed 2002r.).

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

7. Może się mylę, ale z tego, co wiem stara ulga budowlana nie była ograniczona do jednej inwestycji, ale do wyczerpania limitu. Czy w takim razie inwestycja, którą zrealizowałem w 1998 roku nie jako "zaklepała" mi możliwość korzystania ze starej ulgi i nowy zakup mieszkania w 2002 roku mogę traktować jako kontynuację wykorzystania ulgi? - 14.11.2002

Jak widzę, ma Pan problem z zagadnieniem PRAWA NABYTE, które to uprawniają do kontynuacji ulgi w 2002r. A więc:

ma Pan prawo do kontynuacji odliczeń z tyt. wyłącznie tej inwestycji, którą rozpoczął Pan przed 2002r. Tej i tylko tej. A nie takiej samej. Różnica drobna, ale bardzo istotna. A więc: jeżeli odlicza Pan zakup np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z 2000r (np. kawalerki w Warszawie) to może Pan kontynuować odliczenia po 2002 dot. tylko i wyłącznie tej kawalerki. Jeśli nie wykorzystał Pan limitu i teraz w 2002 chciałby Pan kupić np. kawalerkę w Toruniu - nie może Pan korzystać z dużej ulgi, bo to zupełnie inna inwestycja.
dodam także, że oszczędzanie w Kasie nie spowodowało, że nabył Pan prawo do odliczeń w 2002r. z tyt. rozpoczęcia w 2002r. nowej inwestycji Zawarcie do końca 2001 roku umowy z bankiem prowadzącym kasę mieszkaniową nie oznacza jeszcze, że w przypadku realizacji w przyszłości celu, na który gromadzi się oszczędności w kasie, będzie można skorzystać z dużej ulgi mieszkaniowej.

Reasumując: ulga zniknęła, w jej miejsce weszło nowe rozwiązanie. Niestety, Pan z niego skorzystać nie może, bo korzystał Pan z ulgi przed 2002r.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

8. Jaki jest tryb postępowania we wspólnocie mieszkaniowej - dużej - w sprawie przeprowadzenia głosowania obiegiem - chodzi o zmianę członków Zarządu wspólnoty i ewentualnie wyboru w drodze zlecenia nowego zarządcy nieruchomością wspólną.
Czy możliwe byłoby przesłanie wzorców dokumentów dla przeprowadzenia głosowania i wyboru nowego zarządcy - obecnie jest PGM. - 14.11.2002

Pragnę polecić Pana lekturze pozycję pt. wspólnota mieszkaniowa. 103 wzory dokumentów, pism i procedur z objaśnieniami pod redakcją Witolda Kalinowskiego (Wydawnictwo: Zachodnie Centrum Organizacji).

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

9. W 2001 roku drogą darowizny (darczyńca: rodzice) stałam się właścicielką mieszkania o pow. 56 m², które obecnie jestem zmuszona sprzedać. Czy zapłacę podatek od sprzedaży tegoż mieszkania jeżeli:
a) zobowiązałam się mieszkać w nim przez 5 lat (terminu nie dotrzymam), b) w ciągu 2 lat od sprzedaży zamierzam przeznaczyć uzyskane środki finansowe na zakup lokalu mieszkalnego. - 21.11.2002

Z treści listu domyślam się, że korzysta Pani z ulgi podatkowej na podstawie art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Warunkiem skorzystania z ulgi jest obowiązek zamieszkiwania w nabytym lokalu przez okres 5 lat.
W razie niezachowania przewidzianego w art. 16 ust. 2 pkt 5 warunku zamieszkiwania w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat, urząd skarbowy stwierdza, w drodze decyzji, wygaśnięcie decyzji wcześniej wydanej (przyznającej ulgę w podatku), a to na podstawie art. 258 § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej. Decyzja o wygaśnięciu decyzji wcześniej wydanej wywołuje skutki prawne od dnia doręczenia decyzji, której wygaśnięcie stwierdzono (art. 258 § 3 Ordynacji podatkowej).
Będzie mogła jednak Pani skorzystać z ulgi jeśli zbycie lokalu (przed upływem 5 letniego okresu) było uzasadnione koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu sześciu miesięcy od dnia zbycia (art. 16 ust 7 cyt. ustawy).

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

10. W 1998 roku kupiłem mieszkanie, ale nie wykorzystałem całej ulgi podatkowej. Późnej w 1999 zacząłem oszczędzanie w KM i właśnie je zakończyłem. Ale odliczenia z tytułu oszczędzania w KM również nie wyczerpały limitu odliczeń. Czy obecnie (w 2002) kupując nowe mieszkanie od developera (za pieniądze z KM, ze sprzedaży mieszkania kupionego w 1998 i oszczędności/kredyt) będę mógł skorzystać z ulgi w ramach pozostałego limit odliczeń? - 14.11.2002

Z dniem 1 stycznia 2002r. zlikwidowano - między innymi - dużą ulgę budowlana. Tak więc zakup mieszkania od dewelopera w 2002r. nie podlega odliczeniu.

W miejsce zlikwidowanej ulgi zaczęła obowiązywać nowa ulga. Wspiera ona tych, którzy zaciągną kredyt (pożyczkę) na finansowanie inwestycji mającej zapewnić im własny dach nad głową. Ulga polega na odliczeniu od dochodu odsetek od zaciągniętego kredytu (pożyczki) - szerzej piszę na ten temat w dziale PODATKI "Ulgi podatkowe związane z nieruchomościami w 2002 roku" - 17.01.2002r.
Jest ona obwarowana licznymi ograniczeniami. Dla przykładu, nie mogą z niej skorzystać ci podatnicy, którzy korzystali w przeszłości z dobrodziejstwa dużej ulgi (przed 2002r.).

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

11. Czy zachowuje się prawo do ulgi na zakup mieszkania w wypadku odstąpienia od umowy z developerem i zawarcia umowy z innym developerem lub Sp. mieszkaniową? - 07.11.2002

Domyślam się, że chodzi o następującą sytuację: aby skorzystać z dobrodziejstwa tzw. dużej ulgi w rozliczeniu za rok 2001 i lata następne na zasadzie praw nabytych zdecydowała się Pani na zakup mieszkania.

W wyniku nowelizacji ustawy o podatku doch. od os. fiz. "zniknęła" duża ulga mieszkaniowa. Jednak te osoby, które rozpoczęły inwestycję mieszkaniową do końca 2001 roku nabyły prawo do kontynuacji odliczeń na tych samych zasadach również po01.01.2002 r. Zachowanie praw nabytych i możliwość kontynuacji odliczeń wydatków objętych dużą ulgą mieszkaniową dotyczy WYŁĄCZNIE tej inwestycji, która została rozpoczęta do 31 grudnia 2001. Należy to rozumieć: TEJ SAMEJ, A NIE TAKIEJ SAMEJ. Jeśli więc kontynuacja nie będzie możliwa - nie jest przy tym ważne z jakiego powodu (odstąpić może zarówno developer, jak i klient) - oznacza to, że nie może Pani skorzystać z dużej ulgi na zasadach obowiązujących do końca 2001r. i należy skorygować rozliczenie roczne za 2001r.

Jeśli zdecyduje się Pani na zakup w 2002 r. - w tym przypadku pozostaje możliwość skorzystania z nowej ulgi obowiązującej od 1 stycznia 2002r, którą wprowadzono w miejsce starej. Jeśli oczywiście zostaną spełnione kryteria ustawowe (np. nie korzystała Pani w przeszłości z dużej ulgi). Szerzej piszę o nich w serwisie w dziale PODATKI.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

12. Mam przyjaciół, którzy wzięli kredyt na 80.000 zł, na zakup mieszkania, mieszkanie kupili i spłacają kredyt. Nie zdążyli jeszcze podpisać aktu notarialnego i po zapłaceniu za to mieszkanie, bank nałożył druga hipotekę (obciążającą właściciela firmy) ponieważ firma która budowała mieszkanie (firma jednoosobowa) zalega z płatnościami i ma kolosalne długi. I teraz na mieszkaniu ciążą 2 hipoteki.

pod kredyt
za długi tego właściciela nadmieniam, iż hipoteka 2 została nałożona już po zakupie mieszkania - co zrobić aby ściągnąć tą 2 hipotekę z mieszkania. - 30.09.2002

Proponuję natychmiast udać się do prawnika i z jego pomocą podjąć rozmowy z firmą. Dodam tylko, że wierzyciel - bank i inni, którzy mogą się pojawić albo już się pojawili - nie ustanowili tej hipoteki po to, by ona sobie była i na tym koniec. Jest wysoce prawdopodobne, że wierzyciele będą chcieli zaspokoić swoje wierzytelności poprzez zbycie majątku dłużnika. Mieszkanie jest nadal własnością firmy, ponieważ nie było przeniesienia jego własności w formie aktu notarialnego. Proponuję działać szybko. Każdy kolejny dzień działa na Państwa niekorzyść.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

13. Jestem w trakcie walki o kredyt na zakup domu jednorodzinnego pod hipotekę tegoż domu. Spotkałem się z dwoma różnymi pojęciami. Hipoteka kaucyjna i zwyczajna. Jakie są różnice. Jakie opłaty wiążą się z ich ustanowieniem. Słyszałem że zdjęcie kaucyjnej jest strasznie drogie. - 19.09.2002

Art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 Nr 124, poz. 1361) stanowi: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Przedmiotem hipoteki może być także - między innymi - własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Tak więc celem hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności przez obciążenie nieruchomości, użytkowania wieczystego, itd. Dlatego nie można ustanowić hipoteki bez wierzytelności (np. kredytu bankowego). Zabezpieczenie musi dotyczyć wierzytelności oznaczonej, tzn. konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego, a nie jakiejkolwiek, np. mogącej powstać dopiero w przyszłości albo o nieoznaczonej wysokości, do zabezpieczenia takiej wierzytelności służy, bowiem hipoteka kaucyjna (art. 102). Zgodnie z art. 67 ustawy do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Z kolei hipoteka kaucyjna przeznaczona jest do zabezpieczenia dwojakiego rodzaju wierzytelności:

o nieustalonej wysokości, ale istniejących lub mogących powstać dopiero w przyszłości, albo roszczeń związanych z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą. Do tej kategorii m. in. wierzytelności z tytułu udzielonych gwarancji bankowych, poręczeń kredytów, kredytu odnawialnego, itp.
z dokumentów zbywalnych przez indos nawet, gdy wysokość wierzytelności była z góry ustalona. Hipoteka kaucyjna nie może zabezpieczać wierzytelności, której wysokość jest określona (ustalona), bowiem taka wierzytelność może być przedmiotem hipoteki zwykłej (art. 65). W praktyce banki, by zabezpieczyć spłatę udzielonego kredytu żądają w ostatnim czasie od kredytobiorców ustanowienia hipoteki:

zwykłej - w stosunku do kwoty kapitału oraz
kaucyjnej - w stosunku do odsetek. Np. kwota kredytu wynosi 500 000 zł - bank może zażądać ustanowienia hipoteki
zwykłej na kwotę 500 000 zł i
kaucyjnej na kwotę 250 000 zł.

Opłaty za ustanowienie i zdjęcie
A) ustanowienie
Nie ma znaczenia, jaka hipoteka będzie wpisana. Natomiast ma znaczenie wartość i cel. Najpierw należy ustalić tzw. wpis stosunkowy. Zgodnie z par. 1 rozporządzenia w sprawie określenie wysokości wpisów w sprawach cywilnych (Dz. U. z 1996 r. Nr 154, poz. 753) wpis stosunkowy wynosi:

do 10.000 zł - 8%, nie mniej jednak niż 30 zł;
od 10.001 zł do 50.000 zł: od pierwszych 10.000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10.000 zł - 7%;
od 50.001 do 100.000 zł: od pierwszych 50.000 zł - 3.600 zł, a od nadwyżki ponad 50.000 zł - 6%;
powyżej 100.000 zł: od pierwszego 100.000 zł - 6.600 zł, a od nadwyżki ponad 100.000 zł - 5%, nie więcej jednak niż 100.000 zł.

I teraz zgodnie z par. 33 dwudziestą część wpisu stosunkowego pobiera się od wniosku o wpis w sytuacjach między innymi:

własności nabytej na podstawie umowy przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową na członka własności domu jednorodzinnego lub lokalu w małym domu mieszkalnym z prawem do działki zajętej pod budowę,
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni),

Wróćmy do naszego przykładu - łączna kwota wpisanej hipoteki będzie wynosić 750 000 zł (500 000 + 250 000 zł) - jeśli zostaną spełnione warunki z pkt 1 lub 2 - wówczas opłata za ustanowienie wynosić będzie 1 955 zł.
B) wykreślenie
opłata za wykreślenie wynosi połowę wartości wpisu

Oprócz tych opłat istnieje obowiązek uregulowania podatku od czynności
cywilnoprawnych:
- w przyp. hipoteki kaucyjnej będzie to kwota stała w wys. 19 zł niezaleznie od wartości hipoteki,
- w przyp. hipoteki zwykłej będzie to 0,10% od kwoty, np. od kwoty 500 000 opłata wynosić będzie 500 zł.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

14. Kupując swoje pierwsze mieszkanie dokonałam tego wspólnie z moim narzeczonym. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie mogłam w takiej sytuacji uzyskać premii gwarancyjnej.
Niedawno wzięliśmy ślub i jednocześnie zamieniliśmy się mieszkaniami z moimi rodzicami. Zamiana została dokonana bez żadnych dopłat Po okazaniu aktu notarialnego bank ma wątpliwości czy może mi wypłacić premię. Udało mi się dotrzeć do ustawy z 1996 i innych zmian w dalszych latach. Według mnie nie jest tam nigdzie wspomniane, że w przypadku zamiany muszą powstać jakieś koszty. Czy mogłabym uzyskać jednoznaczną odpowiedzi czy w moim przypadku powinnam otrzymać premię? - 19.09.2002

Moim zdaniem nie ma problemów z uzyskaniem premii w opisanym przez Panią przypadku. Przepis Art. 3. 1. Ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. o zmianie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2002 roku Nr 127 poz. 1090) stanowi: Właścicielom książeczek mieszkaniowych przysługuje premia gwarancyjna w związku z dokonaniem jednej z następujących czynności- i tu między innymi:1) uzyskaniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyłączeniem uzyskania prawa odrębnej własności w trybie art. 39 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, Nr 57, poz. 601 i Nr 154, poz. 1802), zwanej dalej "ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych", 2) nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej, Tak więc proszę udać się do Banku PKO BP i złożyć wniosek wraz z aktem notarialnym oraz zaświadczeniem o przyjęciu Pani w poczet członków spółdzielni - jeśli zamieniane lokale nie należały do jednej spółdzielni.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

15. W XII 2001 roku zapisałem się do spółdzielni mieszkaniowej wpłaciłem 20% kwoty wartości przyszłego mieszkania, które odliczyłem sobie od podatku w zeznaniu rocznym za 2001 rok. Spółdzielnia wycofała się jednak z mojej inwestycji i zaproponowała mi zwrot wpłaconej kwoty.
Czy istnieje możliwość przepisania się do inwestycji prowadzonej przez państwa przy ulicy Nizinnej bez utraty prawa do dużej ulgi budowlanej? - 19.09.2002

Zachowanie praw nabytych i możliwość kontynuacji odliczeń wydatków objętych dużą ulgą mieszkaniową dotyczy WYŁĄCZNIE tej inwestycji, która została rozpoczęta DO 31 grudnia 2001. W opisanym przez Pana przypadku kontynuacja tej samej - rozpoczętej w 2001 r. - inwestycji nie jest możliwa. Jeśli więc otrzyma Pan zwrot zapłaconej wcześniej kwoty - oznacza to, że nie może Pan skorzystać z dużej ulgi na zasadach obowiązujących do końca 2001r. i należy skorygować rozliczenie roczne za 2001r.

W tym przypadku pozostaje możliwość skorzystania z nowej ulgi obowiązującej od 1 stycznia 2002r, którą wprowadzono w miejsce starej. Jeśli oczywiście zostaną spełnione kryteria ustawowe (np. nie korzystał Pan w przeszłości z dużej ulgi). Szerzej piszę o nich w serwisie w dziale PODATKI.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

16. Czy dwie osoby oszczędzające w kasach mieszkaniowych, mogą kupić jedno mieszkanie na rynku pierwotnym w taki sposób aby nie tracić odliczonych kwot podatków z ostatnich 3 lat - .09.2002

Zawierając umowę z kasą - podała Pani cel tego oszczędzania. Jeśli tym celem - zarówno w Pani przypadku, jak i osoby trzeciej - był zakup mieszkania, to kupując po okresie oszczędzania mieszkanie spełnia Pani warunki z umowy. Nie będzie to pełna własność, a współwłasność (50% + 50%). Ale zakup nastąpi.

Po zakończeniu okresu oszczędzania - Pani i osoba trzecia - powinny złożyć w Banku dyspozycję wycofania oszczędności, która oznacza zamknięcie rachunku. W dalszej kolejności bank ma trzy miesiące na zwrot środków. Z reguły w Warszawie trwa to nie dłużej, niż 4-5 tygodni.
Dopiero te środki można przeznaczyć na określoną inwestycję, np. zakup mieszkania. Jeśli wydatkuje Pani pieniądze na zakup przed otrzymaniem środków z kasy - utraci Pani prawo do odliczeń.

Zakładam również, że otrzymane kwoty oczywiście znajdą pełne pokrycie w cenie mieszkania.
Po zakończeniu okresu oszczędzania może Pani ( i os. trzecia) wystąpić do banku z wnioskiem o kredyt. Przypominam także, że zgodnie z obowiązującymi przepisami środki wycofane z kasy muszą być wydane do końca tego roku, w którym się je otrzymało. Np. Umowa zakończyła się 10 września, 2002, przekazanie środków nastąpiło 30 listopada 2002 - to należy je wydatkować do końca grudnia 2002.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

17. Teściowie chcą nam (młodemu małżeństwu) przekazać swoje własnościowe prawo do mieszkania w bloku. Czy naprawdę musimy założyć wcześniej temu mieszkaniu księgę wieczystą, jak mi to ktoś powiedział? Nie zamierzamy brać żadnych kredytów, ale też nie orientujemy się ile będziemy musieli zapłacić podatku za przejęcie mieszkania. No i od czego w ogóle zacząć załatwianie tej sprawy. Jakie są związane z tym formalności? - 29.08.2002

Przekazanie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego powinno nastąpić w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Oczywiście, nie ma potrzeby zakładania księgi wieczystej dla tego lokalu. Księga przydałaby się, gdybyście chcieli Państwo np. zaciągnąć kredyt bankowy i jako zabezpieczenie tej umowy ustanowić hipotekę. Ale to tez nie jest warunek konieczny, bo umowę kredytową można zabezpieczyć poprzez poręczenie. Jeśli chodzi o koszty związane z tą transakcją, to:

podatek od spadku i darowizn - tu proszę zapoznać się z ustawą o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 1997 Nr 16, poz. 89 ze zm.). Zgodnie z art. 16 tej ustawy w przypadku nabycia między innymi - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze spadku lub darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej - a do takiej Państwo należycie zgodnie z art. 14 tej ustawy -, - nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nie przekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Ta ulga jednak przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:

spełniają wymogi określone w art. 4 ust. 4,czyli obywatelstwo polskie lub ma miejsce stałego pobytu w Polsce
nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy,
nie dysponują spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie są właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,
nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu,
będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat:
a) od dnia złożenia zeznania podatkowego - jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka w nabytym lokalu lub budynku,
b) od dnia zamieszkania w nabytym lokalu lub budynku - jeżeli nabywca zamieszka w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego.

Jeśli spełniacie Państwo warunki, a mieszkanie nie jest większe, niż 110 m kw-odpadnie sprawa tego podatku.
2) opłaty notarialna (taksa) plus podatek VAT od taksy.
Szerzej na ten temat piszę w serwisie. Najpierw należy wycenić mieszkanie (beż potrzeby korzystania z usug rzeczoznawcy). Będą to ceny rynkowe, np. opłata not. od mieszkania 60 m Kw o wartości 180 tyś. będzie wynosiła 850 zł plus VAT 187 zł. Do tego doliczyć trzeba opłaty za wypisy ok. 150 zł.

3) opłaty w spółdzielni - zgodnie z przepisami wewnętrzymi ( za wstąpienie w poczet członków, itp).
Zanim udacie sie Państwo do kancelarii not. - proszę przygotować odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni potrzebne do zawarcia um. darowizny oraz podstawę nabycia prawa do lokalu przez Pani teściów (np. przydział albo akt notarialny).

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

18. W 1997 r. zakupiłem mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej (zakup gotówkowy) i korzystam do dnia dzisiejszego z ulgi budowlanej. W chwili obecnej mieszkanie to jest dla mnie za małe. Chcę kupić większe mieszkanie lub kupić działkę budowlaną lub ewentualnie używany dom (na kredyt). Czy jeśli zakupię nowe mieszkanie (nie sprzedając starego) lub kupuję działkę budowlaną mogę nadal korzystać z dobrodziejstw posiadanej ulgi budowlanej? - 27.08.2002

Z początkiem 2002 roku zniknęła z katalogu ulg tzw. duża ulga na zasadach obowiązujących do końca 2001 r. Inaczej mówiąc, jeśli zakupi Pan mieszkanie w 2002 - nie skorzysta Pan z odliczeń z tyt. zakupu tego mieszkania, bo takowe nie istnieją.

Na otarcie łez podatnicy otrzymali nową ulgę polegającą na możliwości odpisywania odsetek. Nie mogą z niej korzystać osoby, które korzystały z ulg przed 2002 (szerzej: dział Podatki).
Jeśli dobrze zrozumiałam pytanie, to zastanawia się Pan: "skoro nie wykorzystałem limitu, to wykorzystam go do końca po inwestycji (zakup działki, domu, itp.) dokonanej w 2002r." Niestety, takiej możliwości nie ma.

Odpowiedzi udzieliła Elżbieta Suchodolska

19. W przyszłym roku chciałbym kupić większe mieszkanie - częściowo na kredyt. Następnie chciałbym spłacić kredyt kwotą sprzedaży starego lokalu. Czy uniknę w ten sposób podatku 10% oraz zachowam prawo do otrzymanej kiedyś dużej ulgi budowlanej? - 15.08.2002

Jeśli chodzi o 10% podatek, to zgodnie z pismem Ministra Finansów (z dnia 10 stycznia 2002r. nr PB/MK-033-02-4/02) warunkiem podstawowym uzyskania zwolnienia jest faktyczne wydanie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości w terminie 2 lat licząc od dnia sprzedaży na ściśle określone cele mieszkaniowe. W tym też piśmie Minister stwierdza: cyt.: "... Nie ma również przeszkód do stosowania omawianego zwolnienia, jeżeli podatnik otrzymane pieniądze ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy, wydatkuje na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe - w tym również przed uzyskaniem przychodów. Spłata kredytu lub pożyczki stanowi bowiem jedynie pośredni etap służący realizacji celów, o których mowa w powołanym przepisie.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest zatem wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy..."

Jeśli chodzi o prawo do kontynuacji odliczeń z tyt. zakupu - ustawodawca nie uzależnia korzystania z ulgi od okresu posiadania mieszkania. Tak więc, jeśli nabył Pan mieszkanie - może je Pan teraz sprzedać bez ryzyka utraty prawa do odliczeń. Korzysta z nich Pan na zasadzie praw nabytych. Podkreślam jednak, że zasada praw nabytych dotyczy tylko inwestycji rozpoczętej przed 1 stycznia 2001r.